Vie des affaires

Baux commerciaux

Passé 3 ans, le locataire bénéficie du statut des baux commerciaux

Au-delà de 3 ans, un locataire bénéficie du statut des baux commerciaux. Si le bailleur lui demande de renoncer au statut, cette renonciation ne vaut rien.

Une succession de baux dérogatoires

En 2013, à l’issue d’un premier bail dérogatoire (c'est-à-dire un bail de courte durée dérogeant au statut des baux commerciaux), un commerçant resté dans les lieux renonce au statut des baux commerciaux et conclut avec son bailleur un deuxième bail dérogatoire de 2 ans, puis un troisième en 2015 pour 1 an.

Soulignons que depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 1er septembre 2014, les renouvellements successifs d’un bail dérogatoire ne doivent pas conduire à un durée totale supérieure à 3 ans.

À l’expiration du dernier bail, le bailleur demande au locataire de partir. Ce dernier revendique alors le bénéfice du statut des baux commerciaux. Ce statut lui permet de bénéficier d'un bail de 9 ans, avec un doit au renouvellement au bout des 9 ans, sauf à recevoir une indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement.

Trois ans au maximum, toute clause contraire étant impossible

Le bailleur saisit la justice et demande l’expulsion du locataire. Il soutient que celui-ci ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux car il y a renoncé à l’expiration du premier bail.

Le bailleur ajoute que la durée cumulée des deux baux suivants n’a pas dépassé la limite autorisée de 3 ans.

C'est le locataire qui obtient gain de cause. En effet, si avant la loi Pinel, le titulaire d’un bail dérogatoire pouvait renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux, c'est désormais interdit. La Cour de cassation applique ici cette interdiction en présence d’une succession de baux dérogatoires dont le premier a expiré avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Ainsi, pour calculer la durée cumulée des baux dérogatoires successifs, on doit tenir compte de tous les baux successifs, même si certains ont fait l’objet d’une renonciation qui était alors autorisée.

Cass. civ. 3e ch., 22 octobre 2020, n° 19-20443